I. La phase amiable

1. Réclamer le paiement par lettre simple ou mise en demeure

Si votre lettre n’est suivie d’aucun effet, vous pourrez passer à l’étape supérieure en lui adressant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

2. Autres possibilités : réclamer à la caution ou alerter la CAF

Si le défaut de paiement perdure, en tant que propriétaire vous pouvez également : 

• Réclamer le paiement des loyers impayés au garant de votre locataire s’il en possède un (à la personne qui s’est portée caution, à la garantie Visale ou à la garantie des loyers impayés) 
• Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement, en cas de retards sur les loyers pour pouvez dès deux mois d’impayés signaler ces derniers à la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou, en fonction de la situation de votre locataire, à la Mutualité sociale agricole (MSA) via lettre recommandée avec accusé de réception

Notez que le propriétaire qui ne signale pas l’impayé à la caisse d’aide au logement risque une amende de plus de 7000 euros. 

II. La phase judiciaire

1. Obtenir la résiliation du bail et demander l’expulsion 

Si la tentative de résolution à l’amiable échoue – malgré un signalement au garant et/ou à la CAF – et que votre locataire refuse toujours de payer son loyer ou n’est pas en mesure de le faire, peut alors débuter la phase judiciaire, avec l’enclenchement d’une procédure pour résilier le bail dont l’issue finale est l’expulsion du locataire. Mais elle diffère selon que votre contrat de bail possède ou non une clause résolutoire. 

La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail de manière unilatérale en cas de manquement du locataire à ses obligations. Notez que tous les baux signés après le 29 juillet 2023 contiennent automatiquement une telle clause. 

a) Si le bail comporte une clause résolutoire

Vous allez faire appel à un commissaire de justice pour qu’il signifie à votre locataire un commandement de payer les loyers. 

Le locataire a deux mois pour effectuer le remboursement des dettes à sa charge. S’il a remboursé sa dette dans le délai il peut rester dans le logement. 

Dans le cas contraire, vous mandaterez un commissaire de justice pour assigner au tribunal votre locataire, à moins d’avoir convenu avec lui d’un étalement du remboursement de sa dette. 

L’assignation de votre locataire au tribunal n’a pas d’autre but que d’obtenir sa condamnation à payer les arriérés de loyers et à quitter les lieux et à défaut de libération des lieux, le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif ou jusqu’à l’expulsion avec le concours de la force publique.

b) Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire

En l’absence d’une telle clause, l’assignation en justice du locataire par un commissaire de justice est indispensable. Ici, la résiliation du bail et la condamnation du locataire à quitter les lieux ne sont pas automatiques. C’est le juge du tribunal judiciaire qui appréciera la situation au cas par cas. 

Il peut : 

• Résilier le bail et prononcer l’expulsion de votre locataire s’il n’est pas en mesure de rembourser la dette. Dans ce cas, là vous chargerez un commissaire de justice de lui signifier la décision et de lui délivrer un commandement de quitter les lieux. 
• Mais, dans le cas où votre locataire peut rembourser la dette, le juge peut aussi lui accorder des délais de paiement, en mettant en place un échéancier de remboursement. En cas de non-respect de cet échéancier ou de retard de remboursement, le bail sera automatiquement résilié et la procédure d’expulsion se poursuivra avec l’aide d’un commissaire de justice et la signification à votre locataire d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Faire délivrer un commandement de quitter les lieux 

Suite à la décision du juge de résilier le bail et d’expulser votre locataire, ce dernier devient un occupant sans droit ni titre. Vous devez alors charger un commissaire de justice de signifier à votre locataire la décision du juge et de lui délivrer un commandement de quitter les lieux. 

Votre locataire a généralement deux mois pour quitter le logement (mais le juge peut avoir raccourci voire supprimer ce délai face à un locataire de mauvaise foi).

3. Missionner un commissaire de justice pour l’expulsion